Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi adına belirli oranlarla kayıtlı olduğu mülkiyet türünü ifade eder. Bu yapıda her hissedar, taşınmaz üzerinde payı oranında hak sahibidir.

Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi adına paylı mülkiyet şeklinde kayıtlı olduğunu gösteren bir tapu türüdür. Bu mülkiyet biçiminde her hissedar, taşınmazın belirli bir bölümüne değil, tamamı üzerinde sahip olduğu pay oranı kadar hak sahibidir. Dolayısıyla hisseli tapularda taşınmazın fiziksel olarak bölünmüş kısımları değil, hissedarların sahip oldukları oranlar (örneğin 1/2, 1/4 gibi) tapu kaydında yer alır. Her ortak, kendi payı oranında taşınmazın tamamından yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahiptir. Ancak, hisseli tapu üzerinde hangi ortağın taşınmazın hangi bölümüne sahip olduğu ile ilgili bilgiye yer verilmez. Hisseli tapu uygulaması, özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda veya birden fazla kişi tarafından birlikte satın alınan gayrimenkullerde sıkça görülmektedir.

Hisseli Tapu Türleri Nelerdir?

Hisseli tapu kapsamında, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından sahip olunması iki farklı mülkiyet türüdür . Bunlardan ilki paylı mülkiyet diğeri ise elbirliği mülkiyetidir.

  • Paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) olarak adlandırılan bu sistemde, taşınmaz fiziksel olarak bölünmez; ancak mülkiyet hakkı, malikler arasında belirli oranlara göre paylaştırılır. Her bir paydaş, sahip olduğu pay oranı ölçüsünde haklara sahip olur. Hak sahibi bu pay üzerinde belirli sınırlar dahilinde tasarrufta bulunabilir.
  • Elbirliği mülkiyeti ise, taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin hakkı bulunmakla birlikte, bu haklar belirli oranlara ayrılmış değildir. Ortakların her biri, taşınmazın tamamı üzerinde birlikte ve bölünmez şekilde hak sahibidir. Bu nedenle hisseler somut olarak belirlenmediğinden, pay devri veya tasarruf işlemleri genellikle tüm ortakların birlikte hareket etmesini gerektirir. Kısacası, hiçbir hak sahibine ayrılmış özel bir oran veya pay bulunmamaktadır.

Hissedarların Hakları ve Yükümlülükleri Nelerdir?

Hisseli tapu, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olduğunu ve bu kişilerin pay oranlarını gösteren tapu türüdür. Her paydaş, sahip olduğu pay oranı ölçüsünde mülkiyet hakkına sahiptir ve bu kapsamda hem haklardan yararlanır hem de yükümlülük altına girer. Hissedarların bazı hak ve yükümlülükleri şu şekildedir:

  • Pay; devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından hacze konu edilebilir.
  • Paydaşların temel hakları; taşınmazı kullanma, yararlanma, yönetme, tasarruf etme ve koruma yetkilerini içerir. Ancak bu haklar kullanılırken diğer paydaşların haklarına zarar verilmemelidir.
  • Hissedarlar, taşınmazın kullanımı ve yönetimine ilişkin hususları aralarında yapacakları bir sözleşme ile düzenleyebilirler. Bu sözleşme tapuya şerh edilirse, sonradan pay sahibi olanları da bağlar. Şerh verilmezse yalnızca sözleşmeye taraf olan kişiler arasında geçerli olur.
  • Paydaşlar arasında sözleşme yoksa veya eksik düzenleme varsa, ilgili konularda kanun hükümleri uygulanır. Kanunda da boşluk bulunması halinde uyuşmazlıklar mahkeme tarafından çözülür.
  • “Taşınmazın kullanılabilirliğini ve verimliliğini koruma” ve “Taşınmazı zarardan koruma” bu iki hakkın sözleşmeyle paydaşlardan alınması mümkün değildir.
  • Hisseli Tapuda Kanuni Düzen: Paylı mülkiyette yönetim işleri kanunun koyduğu şekilde üçe ayrılır:
    – Olağan işler: Olağan işler herkesin yapabileceği işleri temsil eder. Kısacası, günlük ve rutin işlemler olup her paydaş tek başına yapabilir.
    – Önemli işler: Taşınmazın kullanım şeklini etkileyen işlemlerdir; bu kararlar için hem pay hem paydaş çoğunluğu gerekir.
    – Olağanüstü işler: Taşınmazın amacını değiştiren işlemlerdir; bu tür işlemler için oybirliği aranır. Örneğin; arsasına inşaat yapılması gibi.
  • Taşınmazın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri kural olarak tüm paydaşların oybirliği ile yapılabilir.
  • Aksi kararlaştırılmadıkça, taşınmaza ilişkin giderlere paydaşlar payları oranında katılır.
  • Taşınmazın korunması amacıyla bir paydaşın yaptığı zorunlu masraflar, diğer paydaşlardan payları oranında talep edilebilir.
  • Taraflar arasında anlaşma sağlanamayan ve kanunda da açık hüküm bulunmayan durumlarda, her paydaş mahkemeye başvurarak uyuşmazlığın çözümünü talep edebilir. Mahkemenin vereceği karar tüm paydaşları bağlar.

Hisseli Tapunun Riskleri Nelerdir?

Hisseli tapu, birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde hak sahibi olmasını sağlayan bir mülkiyet türü olsa da, uygulamada çeşitli hukuki ve pratik riskleri beraberinde getirir. Özellikle kullanım, yönetim ve tasarruf konularında yaşanan belirsizlikler, hissedarlar arasında ciddi sorunlara yol açabilmektedir. Hisseli tapunun başlıca riskleri şu şekilde sıralanabilir:

  • Kullanımda Belirsizlik Sorunu: Hisseli tapuda pay oranları belli olsa da taşınmazın hangi bölümünün kim tarafından kullanılacağı net değildir. Tüm paydaşlar taşınmazın tamamı üzerinde hak iddia edebildiğinden, özellikle tarla ve apartman gibi taşınmazlarda kullanım çatışmaları sıkça ortaya çıkar. Bu durum, hem uyuşmazlıklara hem de maddi kayıplara neden olabilir.
  • Paydaşlar Arasında Güven Problemi: Hissedarların birlikte hareket etmesi çoğu zaman zor olduğundan, taşınmazla ilgili karar alma süreçleri sekteye uğrayabilir. Farklı beklenti ve planlar, hem paydaşlar arasında hem de üçüncü kişilerle yapılacak işlemlerde güven sorununa yol açar. Bu durum, taşınmazın kiralanması, değerlendirilmesini zorlaştırır.
  • Pay Devri ve Satış Zorlukları: Hisseli tapuda payını satmak isteyen hissedar, alıcı bulmakta zorlanabilir. Üçüncü kişiler, çok ortaklı mülkiyet yapısı nedeniyle bu tür taşınmazlara temkinli yaklaşır. Bu da satış sürecini uzatır ve çoğu zaman taşınmazın piyasa değerinin altında el değiştirmesine sebep olur.
  • Şufa (Ön Alım) Hakkından Kaynaklanan Riskler: Paylı mülkiyette diğer paydaşların ön alım hakkı (şufa hakkı) bulunur. Bu durum, pay satışlarında hukuki süreçleri uzatabilir ve alıcı açısından belirsizlik yaratabilir. Ayrıca bir paydaşın vefatı halinde mirasçıların devreye girmesiyle paydaş sayısının artması, süreci daha da karmaşık hale getirir.
  • Yönetim ve Karar Alma Güçlükleri: Taşınmazla ilgili önemli ve olağanüstü işlemler için çoğunluk ya da oybirliği aranması, karar alma süreçlerini zorlaştırır.
  • Paydaşlıktan Çıkarılma Riski: Belirli şartların oluşması halinde paydaşın ortaklıktan çıkarılması gündeme gelebilir. Bu durumda ilgili kişi taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını kaybetme riski ile karşı karşıya kalır.

Hisseli Tapuda Önalım Hakkı

Hisseli tapuda önalım hakkı, paylı mülkiyete konu olan bir taşınmazda hissedarlara tanınan yasal bir haktır. Bu hak, hissedarlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satmak istemesi durumunda, diğer paydaşlar söz konusu payı öncelikli olarak satın alma imkanına sahip olduğunu ifade eder.
– Pay sahibi, hissesini satışa çıkarmak istediğinde bu durumu diğer hissedarlara noter aracılığıyla bildirmekle yükümlüdür. Bildirimin ardından diğer paydaşlar, yasal süre içerisinde önalım haklarını kullanarak satışa konu olan payı satın alabilirler. Eğer hissedarlar bu hakkı kullanmazsa, ilgili pay üçüncü kişilere devredilebilir.
– Önalım hakkının temel amacı, taşınmaz üzerindeki ortaklık yapısının korunması ve paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin dahil olmasının önüne geçilmesidir. Bu uygulama sayesinde mevcut hissedarlar arasındaki güven ilişkisi korunurken, taşınmazın yönetiminde yaşanabilecek olası uyuşmazlıkların da azaltılması hedeflenir. Özellikle miras kalan veya ortak alınan taşınmazlarda önalım hakkı, hissedarların haklarını koruyan önemli bir hukuki güvence niteliği taşımaktadır.
– Önalım hakkı dava ile kullanılabilen bir haktır.

Önalım Davası (Şufa Davası) Nedir?

Önalım davası, diğer adıyla şufa davası, hisseli tapuya konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin kendi hissesini üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer hissedarlara tanınan öncelikli satın alma hakkının kullanılmasını sağlayan dava türüdür. Paylı mülkiyette bir hissedar, payını dışarıdan bir kişiye sattığında diğer paydaşlar, kanundan doğan önalım haklarını kullanarak satılan hissenin aynı şartlarla kendi adlarına devredilmesini talep edebilirler. Bu amaçla açılan dava, ön alım (şufa) davası olarak adlandırılır.

  • Önalım hakkının kullanılabilmesi için satış işleminin gerçekleşmiş olması gerekir. Hissedar, satışın kendisine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren yasal süre içinde dava açmalıdır. Bu yasal süre ise bildirimi takip eden 3 aydır. Diğer paydaşlar, üç ay içerisinde önalım talepli dava açmazlarsa önalım hakları düşer.
  • Ancak paydaşlara bilgilendirme yapılmamışsa önalım hakkını kullanma süresi 2 yıla çıkar.
    Önalım hakkını kullanan paydaş o payı satın almak durumundadır.
  • Şufa davasının temel amacı, hisseli taşınmazlarda ortaklık yapısının korunması ve paydaşlar arasına yabancı kişilerin girmesinin engellenmesidir. Bu dava sonucunda mahkeme, gerekli şartların oluştuğunu tespit ederse, satılan payın davacı hissedar adına tesciline karar verebilir.

Ön Alım Hakkı Hangi Hallerde Kullanılamaz?

Ön alım (şufa) hakkı, hisseli tapularda paydaşlara önemli bir koruma sağlasa da her satış işleminde kullanılamaz. Kanun ve yargı kararları doğrultusunda bazı durumlarda önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.

  1. Fiilen Taksim Edilmiş Taşınmazlarda: Her ne kadar resmi paylaşım yapılmamış olsa da, paydaşların taşınmazı kendi aralarında fiilen bölüşüp kullanmaları halinde önalım hakkının kullanılması bazı durumlarda mümkün olmayabilir.
  2. Cebri Satışlarda: İcra yoluyla açık artırma veya mahkeme kararı sonucunda yapılan satışlarda önalım hakkı uygulanmaz.
    Önalım Hakkından Feragat Edilmişse: Paydaşların resmi şekilde önalım hakkından vazgeçmeleri halinde sonradan bu hak ileri sürülemez.
  3. Bağışlama ve Trampa İşlemlerinde: Taşınmaz payının satış değil de bağış yoluyla devredilmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz. Ancak görünürde bağış yapılıp gerçekte satış yapılmışsa dava konusu olabilir.
  4. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde: Yalnızca satış vaadi sözleşmesi yapılması, mülkiyet devri anlamına gelmediği için tek başına önalım hakkı doğurmaz.

Hisseli Tapu Nasıl Alınır ve Satılır?

Hisseli tapu alma işlemi, Tapu Müdürlüğü’nde resmi prosedürler kapsamında gerçekleştirilen bir işlemdir. Uygulama bakımından normal tapu devrinden büyük bir farkı bulunmamakla birlikte, paylı mülkiyete ilişkin bazı özel hususlara dikkat edilmesi gerekir.
Hisseli tapu da satış işlemi de Tapu Müdürlüğü’nde resmi işlem yoluyla gerçekleştirilen bir satış türüdür. İşleyiş bakımından normal tapu satışına benzerlik gösterir. Süreç kısaca şu şekilde gerçekleşir:

  • Hisseli tapu devri için payını devredecek hissedar veya onun noter onaylı vekâlet verdiği kişi ile alıcı birlikte Tapu Müdürlüğüne başvurur.
  • İşlem öncesinde tapu memuru tarafından taşınmazın kayıtları kontrol edilir. Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, şerh veya benzeri hukuki kısıtlamalar bulunup bulunmadığı taraflara bildirilir.
  • Satışı yapılacak pay oranı açık şekilde belirlenir ve tapu kayıtlarına işlenir. Böylece alıcının taşınmaz üzerindeki hissesi resmi olarak tescil edilir.
  • Tapu harcı, döner sermaye bedeli ve diğer resmi giderler ilgili taraflarca ödenir. Bu ödemeler tamamlanmadan devir işlemi sonuçlandırılmaz.
  • Tarafların tapu müdürlüğünde resmi belgeleri imzalamasıyla birlikte hisse devri işlemi tamamlanır ve yeni malik tapuya kaydedilir.
  • Gerekli belgeler: Taşınmaza ait tapu aslı veya fotokopisi, satıcı ve alıcının kimlik asılları, belediyeden alınan rayiç bedel belgesi, Tapu müdürlüğünün talep ettiği diğer evraklar.

Hisseli Tapu Habersiz Satılabilir mi?

Hisseli tapuda her paydaş, kendi payını kural olarak diğer hissedarların onayına gerek olmaksızın üçüncü bir kişiye satabilir. Bu nedenle pay devri için diğer hissedarlardan izin alınması zorunlu değildir ve satış işlemi tapu müdürlüğünde tek başına gerçekleştirilebilir. Ancak bu durum, satışın tamamen “habersiz” yapılabileceği anlamına gelmez. Çünkü kanun, diğer hissedarlara önalım (şufa) hakkı tanımıştır.

  • Pay üçüncü kişiye satıldıktan sonra diğer hissedarlar, satışın kendilerine bildirilmesi veya fiilen öğrenilmesinden itibaren yasal süre içerisinde önalım davası açarak, satılan payın üçüncü kişiden alınarak aynı satış şartlarıyla kendilerine devredilmesini talep edebilirler.
  • Bu durumda satış işlemi hukuken geçerliliğini korur; yani tamamen iptal edilmez. Sadece satılan payın yeni maliki değişir ve mahkeme kararıyla pay, davayı açan hissedar adına tescil edilir.
  • Önalım hakkının kullanılabilmesi için kanunda öngörülen süreler içinde dava açılması gerekir. Aksi halde bu hak düşer ve satış kesinleşmiş olur.

Hisseli Tapunun Satışına İtiraz

Hisseli tapuda bir paydaşın kendi hissesini satması kural olarak mümkündür. Ancak yapılan satış işlemi, diğer hissedarların bazı haklarını etkileyebileceğinden belirli durumlarda satışa itiraz edilmesi söz konusu olabilir. Özellikle önalım (şufa) hakkı kapsamında diğer paydaşlar, yapılan satış işlemine karşı hukuki yollara başvurabilirler. Hisseli tapu satışına itiraz süreci genel olarak şu şekilde gerçekleşir:

  • Önalım (Şufa) Hakkının Kullanılması: Hissedar, payını üçüncü bir kişiye sattığında diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak satışa itiraz edebilir. Bu durumda hissedarlar, satılan payın aynı şartlarla kendi adlarına devredilmesini talep ederek şufa davası açabilirler.
  • Noter Bildiriminin Önemi: Satış işleminin diğer hissedarlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Bildirim yapıldıktan sonra önalım hakkının kullanılması için yasal süre işlemeye başlar.
  • Yasal Süre İçerisinde Dava Açılması: Ön alım hakkına dayanılarak açılacak davanın belirli süreler içerisinde açılması zorunludur. Genel olarak, satışın noter aracılığıyla öğrenilmesinden itibaren 3 ay ve her hâlükârda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açılması gerekir.
  • Usulsüz veya Hileli Satışlara İtiraz: Satış işleminin muvazaalı olması, gerçek satış bedelinin gizlenmesi veya işlemin hukuka aykırı şekilde yapılması durumunda da hissedarlar dava açarak satışın iptalini talep edebilirler.
  • Hacizli Alacaklıların Durumu: Haciz alacaklılarına doğrudan hisseli tapu satışına itiraz hakkı tanınmamıştır. Ancak alacaklıların farklı hukuki yollara başvurma hakları saklıdır.
  • Muris Muvazaası Nedeniyle Dava Açılması: Taşınmazın mirasçılardan mal kaçırma amacıyla devredildiği iddiası varsa, mirasçılar “muris muvazaası davası” açarak satış işleminin iptalini talep edebilirler.

Hisseli Tapu Nasıl Ayrılır/ Bölünür?

Hisseli tapunun bölünmesi, yani her hissedarın kendi payına düşen kısmı bağımsız bir tapu (müstakil tapu) haline getirmesi sürecine hukuken “İfraz (Ayırma)” işlemi denir. Ancak her taşınmaz her zaman bölünemez; bunun için hem teknik hem de hukuki şartların oluşması gerekir. Hisseli tapunun ayırma işlemi, belediyenin ilgili bölümünde görevlendirilen birim tarafından gerçekleşir. Kadastro faaliyeti yürütülür ve gerekli araştırmalar yapılır. Bu araştırmalar da tapunun bölünüp bölünemeyeceğine bakılır.

  • Bölünme Şartlarının Kontrolü (Teknik Analiz)
    – İmar Planı Uygunluğu: Belediye veya mücavir alan sınırları içindeki yerlerde, imar planına göre belirlenen “minimum parsel büyüklüğü”nün altına düşülemez.
    – Tarım Arazisi Kısıtlaması: Tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun gereği “asgari tarımsal parsel büyüklüğü” (örneğin mutlak tarım arazilerinde 20 dönüm) altındaki paylar bölünemez.
    – Yola Cephe Şartı: Bölünen her yeni parselin yola cephesinin bulunması zorunludur.
  • Hissedarların Uzlaşması (Rızai Taksim)
    – Tüm hissedarların ortak kararı ile taşınmaz fiilen bölünür ve herkes kendi payına düşen kısmı alır. Daha sonra bu bölümler ayrı tapulara dönüştürülür.
    – İfraz (Parsel Bölme) İşlemi: Taşınmaz imar durumuna uygunsa, kadastro ve belediye onayı ile teknik olarak parsellere ayrılır. Bu işlem sonucunda her parsel için ayrı tapu oluşturulur.
  • Hissedarlar Uzlaşamazsa (Kazai Taksim)
    – Eğer hissedarlardan biri bile bölünmeye yanaşmıyorsa, paydaşlardan herhangi biri “İzaleyi Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası” açabilir.
    – Mahkeme Yoluyla Bölünme: Hakim önce taşınmazın “aynen taksim” (fiziksel olarak bölünme) mümkün olup olmadığına bakar. Satış Suretiyle Bölünme: Eğer arazi teknik olarak bölünemeyecek kadar küçükse veya imar izin vermiyorsa, mahkeme taşınmazın icra yoluyla satılmasına ve paranın hissedarlara payları oranında dağıtılmasına karar verir.

Hisseli Tapu da Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

İzale-i şuyu davası, hisseli tapuya konu bir taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyetin sona erdirilmesi için açılan dava türüdür. Hissedarlar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda, herhangi bir paydaş bu davayı açarak ortaklığın hukuken bitirilmesini talep edebilir.
Bu dava ile amaç, taşınmaz üzerindeki paylı mülkiyetin ortadan kaldırılarak her kişinin hakkının net şekilde belirlenmesidir.
Taşınmazda hissesi bulunan her ortak, diğer hissedarların onayına gerek olmadan dava açabilir.
İzale-i Şuyu davası iki şekilde sonuçlanabilir. “Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi” ve “Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi (En Yaygın Yöntem)” yöntemi ile ortaklığın giderilmesi çözüme kavuşur. Eğer taşınmaz bölünebiliyorsa, hissedarlar arasında fiziksel olarak paylaştırılır.
– Ancak taşınmaz bölünemiyorsa mahkeme tarafından satılır ve elde edilen bedel hisselere göre paylaştırılır.
– Mahkeme kararı bağlayıcıdır. Verilen karar tüm hissedarlar için geçerlidir ve ortaklığı sona erdirir.
– Zorunlu dava türüdür. Hissedarlar arasında anlaşma sağlanamıyorsa, bu dava ortaklığın sona ermesi için tek hukuki yoldur.

Avukat Vekalet Ücreti Ne Kadardır?

Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir. Bilindiği üzere her yıl  Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer. Görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez, dolayısıyla her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir.

İlgili Yazılarımız

  • İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir? 2025
  • Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Davası Nedir? 2025
  • Mirasta Denkleştirme Davası Nedir? 2025
  • Tenkis Davası Nedir? 2025
  • Ortaklığın Giderilmesi (İzale-İ Şuyu) Davasının Açılamayacağı Durumlar
  • Muris Ve Mirasçı
  • Vasiyetnamenin İptali Davası

Bizimle Nasıl İletişime Geçebilirsiniz?

Her türlü avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri hakkında bilgi almak için 0545 588 0258 numarası üzerinden tarafımıza ulaşabilir, her türlü sorunuz için [email protected] adresine mail gönderebilirsiniz. Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için tarafımız ile iletişime geçebilirsiniz. (Avukatlık Kanunu uyarınca ücretsiz danışmanlık ve bilgi verme hizmetimiz bulunmamaktadır.)

AV. İREM BİKE DEMİRHAN