Kentsel dönüşüm, riskli yapıların yenilenmesi ve sağlıklı, güvenli yaşam alanlarının oluşturulması amacıyla yapılan planlı şehirleşme çalışmalarını ifade eder. Bu süreç, özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde büyük önem taşır.
Kentsel Dönüşüm Nedir ve Hak Sahiplerinin Hakları Nelerdir?
Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan veya ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların, şehircilik ilkelerine uygun biçimde yeniden inşa edilmesini ya da yenilenmesini amaçlayan bir kamu düzenleme sürecidir. Bu süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile yasal bir çerçeveye kavuşturulmuştur.
Bu kanunla riskli alanların tespiti, yıkım, yeniden yapılaşma ve maliklerin haklarının korunmasına ilişkin usul ve esasları düzenleyerek hem kamu güvenliğini hem de mülkiyet hakkını korumayı hedeflemektedir.
Bu yasa sayesinde hem bireysel binalar hem de mahalle ölçeğinde riskli alanlar için dönüşüm süreçleri başlatılabilir. Dolayısıyla kentsel dönüşüm, yalnızca fiziksel bir yenileme değil, aynı zamanda bireylerin hakları ile kamu yararının dengelendiği, yeni yapılacak binaların planlı oluşması gibi hukuki, sosyal ve ekonomik bir dönüşüm sürecidir.
Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl Başlar?
Kentsel dönüşüm sürecinin ilk adımı binanın tespitinin yapılmasıdır. Riskli yapıların tespiti, Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir. Başkanlık/İdare riskli yapıların tespitini resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilir.
Belirlenen süre içinde yapı sahipleri tespit yaptırmazsa, tespit işlemleri Başkanlık (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı) veya İdare (belediye/il özel idaresi) tarafından yapılır veya yaptırılır.
Riskli yapı tespitinin engellenmesi durumunda:
-Başkanlık/İdare durumu mülki idare amirine bildirir. Mülki idare amirinin yazılı izni ile kolluk kuvveti eşliğinde kapalı alanlar açılarak resen (kendiliğinden) tespit yapılır/yaptırılır.
-Malikler veya kanuni temsilcileri, tespit sonucuna 15 gün içinde itiraz edebilir.
-Riskli yapı kararı, tespit tarihinden itibaren en geç 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir.
Riskli yapı bilgileri maliklere şu yollarla duyurulur:
-Yapıya tutanak asılması, E-Devlet üzerinden bildirim yapılması,
-Muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan,
-Başkanlığın internet sitesinde 15 gün ilan.
-Muhtarlıktaki ilanın son günü, tüm maliklere tebliğ edilmiş sayılır.
Tahliye ve Yıktırma İşlemleri Nasıl Gerçekleşir?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunda Madde 5 de yer alan, riskli yapıların güvenli bir şekilde yıktırılması ve dönüşüm sürecinin hızlı ilerleyebilmesi için tahliye, yıkım ve anlaşma süreçlerini ayrıntılı bir şekilde düzenlemektedir. Kanun hem maliklerin haklarını korumayı hem de kamu güvenliğini sağlamayı amaçlamaktadır.
Riskli yapıların yıktırılmasında temel esas, maliklerle anlaşma yoluna gidilmesidir.
-Anlaşma sağlanırsa malikler, kiracılar ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine: Geçici konut/işyeri tahsisi, Kira yardımı, Yapım için maddi destek verilebilir.
-Uygulamanın gerektirmesi hâlinde, birinci fıkra kapsamı dışında olup binayı fiilen kullanan kişilere de kira yardımı, geçici konut/işyeri tahsisi veya yapım desteği sağlanabilir.
-Bu yardımların usul ve esaslarını Cumhurbaşkanı belirler. Riskli yapıların yıktırılması için malike 90 günü aşmamak üzere süre verilir. Bu sürede malik yapıyı yıktırmazsa, idari makamlarca yıkım yapılacağı bildirilir.
-Malik verilen sürede yıkım yapmazsa: Yapı insandan ve eşyadan tahliye edilir, yıkım işlemleri mülki idare amirleri tarafından yapılır/yaptırılır, masraflar öncelikle Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanır.
Süresinde yıktırılmadığı tespit edilen yapılar Başkanlık tarafından İdareye bildirilir. İdare yapıyı doğrudan yıkar veya yıktırır.
Tahliye engellenirse: Mülki idare amirinin yazılı izniyle, Kolluk kuvveti eşliğinde kapalı kapılar açılarak tahliye yapılır/yaptırılır.
Tahliye ve yıkım kararları için tebligatlar; yapıya tutanak asılması, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim gönderilmesi, muhtarlıkta 15 gün ilan, Başkanlığın internet sitesinde 15 gün ilan şeklinde gerçekleşebilir. Muhtarlıktaki ilanın son günü, tebliğ tarihi kabul edilir.
-Kentsel dönüşüm sürecinde mal sahiplerinin hakları, 6306 sayılı Kanun ile açık bir şekilde güvence altına alınmıştır. Bu nedenle, bir yapının malikler tarafından onay verilmeden yıkılması ya da yeniden inşa sürecine başlanması mümkün değildir.
-Dönüşüm aşamasında hazırlanan sözleşmelerin içeriği, maliklere ayrıntılı şekilde anlatılmalı; malikler isterlerse sözleşmeye itiraz edebilmelidir. Ayrıca projeden elde edilecek kazançların adil biçimde paylaşılması ve herkesin ortak yararını gözeten bir planlama yapılması, sürecin olmazsa olmazıdır.
-Eğer taraflar arasında bir anlaşmazlık ortaya çıkarsa, malikler idari yargıda dava açma hakkına sahiptir. Bu davalarda sözleşmeden doğan hakların korunması ve yükümlülüklerin yerine getirilmesi talep edilebilir. Kısacası, kentsel dönüşümde en temel ilke mülkiyet hakkının korunmasıdır.
Mal sahiplerinin hakları şu şekildedir
Kira yardımı: Kira yardımına başvuru yapmanız için bulunduğunuz il müdürlüğüne giderek konutunuzun yıkım kararı ve tapu belgeniz ile gitmeniz gereklidir. Ayrıca kira yardımının yapılabilmesi için orada ikametgâh etmeniz gerekmektedir (Kira yardımı fiyatı illere göre değişiklikler göstermektedir)
Kredi desteği: Riskli yapılarını kendi imkânlarıyla yenilemek isteyen hak sahiplerine, 6306 sayılı Kanun’un 7. maddesi kapsamında faiz destekli kentsel dönüşüm kredisi sağlanabilir. Devlet destekli bu kredi, riskli yapıların yenilenmesini kolaylaştırmak amacıyla düşük faiz oranlarıyla sunulmaktadır.
Taşınma yardımı: Kira yardımı ile bir kereye mahsus olmak şartı ile mal sahiplerinin taşınmasına yardımcı olunmasıdır.
Anlaşma ile tahliye edilen, yıkılan, kamulaştırılan yapıların maliklerine, malik olmasalar bile bu yapılarda en az 1 yıldır ikamet eden kiracılara, en az 1 yıldır bu yapılarda işyeri bulunan sınırlı ayni hak sahiplerine, konut, işyeri, arsa veya kredi verilebilir ya da Başkanlıkça belirlenen esaslara göre konut sertifikası sağlanabilir.
Geçici konut tahsili: Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut tahsili yapılabilir.
Kentsel dönüşüm projeleri, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından onaylandıktan sonra yürürlüğe girer ve proje tamamlanınca daireler hak sahiplerine teslim edilir. Riskli alanlarda mevcut konut sayısı kadar yeni konut yapılamaması halinde, bazı hak sahiplerine rezerv yapı alanlarında yapılan konutlardan hak sahipliği verilebilir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Hak Sahiplerinin Sözleşme Hakları
6306 sayılı Kanuna göre, kentsel dönüşüm kapsamında taşınmaz yapım işi müteahhide devredilmişse, kat irtifakı kurulana kadar müteahhidin üçüncü kişilere olan borçları nedeniyle taşınmaz üzerinde haciz veya tedbir uygulanamaz. Ancak yapım başladıktan sonra 6 ay içinde kat irtifakı kurulmazsa, taşınmaz üzerine haciz ve tedbir konulabilir.
Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşa faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir.
Başkanlık, yeni yapım işine başlanıp başlanmadığını veya işin proje bitimini gerektirecek düzeyde ekipmanla sürdürülüp sürdürülmediğini tespit eder. Tespit olumluysa müteahhide 30 gün içinde işe başlama veya devam etme ihtarı yapılır; aksi hâlde sözleşmelerin resen feshedileceği bildirilir. Müteahhit 30 gün içerisinde başlamazsa hak sahibi ile aralarında imzalanan sözleşme muvafakat aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır.
Kentsel dönüşüm süreci hem mal sahipleri hem de kiracılar için çeşitli hak ve yükümlülükler içermektedir. 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikler, maliklerin mülkiyet haklarının korunmasını, geçici konut veya kira yardımı gibi desteklerin sağlanmasını ve dönüşüm sürecinde şeffaflığın gözetilmesini teminat altına almaktadır. Sürecin başından sonuna kadar hak sahiplerinin bilinçli ve aktif rol alması, sözleşme ve karar süreçlerine katılması hem hukuki güvenliklerini artırır hem de dönüşümün sorunsuz ilerlemesine katkı sağlar. Kentsel dönüşümün başarıyla tamamlanması, maliklerin haklarının korunmasıyla mümkün olacağı için, bu süreçte profesyonel hukuki destek almak her zaman büyük önem taşımaktadır.
Avukat Vekalet Ücreti Ne Kadardır?
Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir. Bilindiği üzere her yıl Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer. Görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez, dolayısıyla her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir.
İlgili Yazılarımız
- Tapu Harcı Hesaplama
- Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası
- İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?
- İmar Kanunu 18. Madde Uygulamaları
- Kamulaştırmasız Hukuki El Atma Davası
- Kamulaştırmasız Fiili El Atma Davası
- Geçit Hakkı Davası
- Taşkın Yapı (Taşkın İnşaat)
Bizimle Nasıl İletişime Geçebilirsiniz?
Her türlü avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri hakkında bilgi almak için 0545 588 02 58 numarası üzerinden tarafımıza ulaşabilir, her türlü sorunuz için [email protected] adresine mail gönderebilirsiniz. Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için tarafımız ile iletişime geçebilirsiniz. (Avukatlık Kanunu uyarınca ücretsiz danışmanlık ve bilgi verme hizmetimiz bulunmamaktadır.)
AV. İREM BİKE DEMİRHAN
