Kiraya verenin ayıptan doğan sorumluluğu, kiralanan taşınmazda bulunan eksiklik veya kusurlar nedeniyle kiracının uğradığı zararların giderilmesini ifade eder. Bu sorumluluk, kiralananın sözleşmeye uygun şekilde teslim edilmesi ve kullanıma elverişli olması yükümlülüğüne dayanır.

Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğu

TBK’nin 209. Maddesi kira sözleşmesini, “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlamıştır. Bu tanıma göre kiraya veren kiralananı sözleşmede öngörülen şartlarda teslim etmek ve kiralananı kira sözleşmesi boyunca kullanıma hazır bulundurma yükümlülüğü altındadır. Söz konusu yükümlülükler kiraya verenin asli borcudur. Ancak bununla birlikte kiracı tarafı korumak amacıyla kanun koyucu kiraya verene bazı tali yükümlülükler de yüklemiştir. Yazımızda bahsedeceğimiz kiraya verenin ayıptan sorumluluğu da bu tali yükümlülüklerden biridir.

Kira sözleşmesine ilişkin olarak doktrinde ayıp konusunda çeşitli tanımlamalar yapılmıştır. En genel tanımıyla ayıp; kiracının kiralananı sözleşmede öngörülen amaca uygun olarak kullanmasını imkansız hale getiren veya önemli ölçüde azaltan eksikliklerin bulunmasıdır.
Nitekim TBK m.219’da ayıp “Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğe aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran ve önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından sorumlu olur. Satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur. ” şeklinde düzenlenmiştir.

Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğunun Şartları

  1. Kiralananda bir ayıp bulunmalıdır ve kiralanan ayıp sebebiyle sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli olmamalıdır.
  2. Kiralanandaki ayıbın gizli olması: Kiraya verenin ayıptan sorumlu tutulabilmesi için kiralanandaki ayıbın teslim sırasında kiracı tarafından açıkça görülemeyen, sonradan ortaya çıkan bir ayıp olması gerekir. Sözleşmenin yapıldığı anda mevcut olan ve kiracının bildiği ayıplardan kiraya veren sorumlu tutulmamalıdır.
  3. Geçerli bir sorumsuzluk anlaşmasının bulunmaması: Bu noktada TBK bir ayrım getirmiştir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiraya verenin ayıptan sorumlu olmayacağı yönünde yapılacak sorumsuzluk anlaşması kiracı aleyhine kararlaştırılamamaktadır. Buna karşılık adi kira sözleşmelerinde, kiraya verenin ayıptan dolayı sorumluluğunu sınırlandıran veya ortadan kaldıran sorumsuzluk anlaşması yapılabilecektir. Ancak sorumsuzluk hükmünün genel işlem koşulları içerisinde yer almaması gerekmektedir.
  4. Kiracı ayıba kendi kusuruyla sebebiyet vermemiş olmalıdır.
  5. Kiracı bu ayıbı kiraya verene uygun bir sürede bildirmiş olmalıdır.

Kiralananın Sonradan  Ayıplı Hale Gelmesinden Sorumluluk

Kiraya veren, kira süresi boyunca kiralananı ayıpsız bulundurmakla yükümlüdür. Bu nedenle, kira ilişkisi devam ederken ayıp ortaya çıkarsa kiraya veren bu ayıbı gidermelidir. Kiralanan sonradan ayıplı hale gelirse kiracının şu hakları vardır:

  1. Kiracı, kiraya verenden ayıbın makul sürede giderilmesini talep edebilir. Bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir.
  2. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.
  3. Kiracı, kullanımı etkilediği oranda kira bedelinde indirim isteyebilir. Bu indirim geçmişe dönük olarak da istenebilir.
  4. Ayıp kullanımı önemli ölçüde engelliyorsa ve makul sürede giderilmezse, kiracı sözleşmeyi feshedebilir.
  5. Kiracı tüm bu zararlara ek olarak kiralananın ayıbından dolayı bir zarara uğramışsa bu zararın tazmin edilmesini de kiraya verenden talep edebilir. TBK 308’e göre ‘Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.’

Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplardan Sorumluluk

TBK’nin 304. maddesine göre kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Önemli ayıba küf ve mantar oluşumu, elektrik tesisatındaki arızalar örnek gösterilebilir.

Önemli olmayan ayıplar, genellikle kiracının kullanımını önemli ölçüde etkilemeyen ve yaşam koşullarını ciddi şekilde bozmayan küçük eksiklikler veya durumlar olarak kabul edilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus ayıbın önemsiz olması halinde kiracı ayıbın giderilmesini, ayıp oranında bedelde indirim ve ayıplı malın ayıpsız haliyle değiştirilmesini talep edebilir ancak sözleşmenin feshini isteyemez. . Kiralanan konuttaki dolap kapağının menteşesi gevşemiş olması, duvarlarda küçük çizikler veya eskimiş bir duvar kağıdı önemli olmayan ayıba örnek gösterilebilir.

Sonuç olarak, kiraya verenin ayıpsız ifa yükümlülüğü hem kiracının korunmasını hem de kira ilişkisinin sağlıklı şekilde sürdürülebilmesini amaçlayan, kanundan doğan ve kira süresince devam eden bir sorumluluktur.

Konuyla İlgili Yargıtay Kararları

Yargıtay 3.Hukuk Dairesi, E. 2019/3504, K. 2019/7056, T. 24.09.2019
“TBK’nun 301. maddesine göre “….kiralananı kullanmaya uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmak ile mükelleftir…”. Taşınmazın kiralandıktan sonra ayıplı hale gelmesi hali, TBK’nun 305. ve 306. maddelerinde düzenlenmiştir. TBK’nun 305/1 maddesinde “Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir.” hükmünü getirmiştir. Bu maddeye göre kiralanan sonradan ayıplı hale gelmiş ise kiracının ayıbı kiraya veren hesabına gidertebileceği ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebileceği madde 307. ise kiracının kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebileceği düzenlenmiştir. Kiracının kira bedelinden indirim isteyebilmesi için önceden kiraya verene ihbarda bulunması gerekir.”
“Somut olayda; davacı tarafından davalıya gönderilen 03/12/2014 keşide, 05/12/2014 tebliğ tarihli ihtarname ile, kiralanandaki ayıpların giderilmesi için davalıya bir 90 günlük süre verildiği anlaşılmaktadır. Yukarıda açıklanan kanun maddeleri gereğince kira bedelinde yapılacak indirim ve tazminatın ihtar esas alınarak belirlenmesi gerekir. Bu durumda, davacı tarafından 03/12/2014 tarihli ihtarname ile ayıpların giderilmesi için 90 gün süre verildiği dikkate alınarak bu sürenin bitiminden sonrası için tazminat ve kira bedeli indirimi hesabı yapılması gerekir. Ayrıca hükme esas alınan bilirkişi raporunda denkleştirici adalet ilkesi uygulanarak alacağa hükmedilmiş ise de, taraflar arasında davaya konu dönem için kira ilişkinin yürürlükte olduğu, kira bedellerinin döviz olarak belirlendiği ve bu para birimlerinin ortalama olarak enflasyon oranında arttığı gözardı edilerek denkleştirici adalet ilkesi gereğince hesap edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/14892, K. 2014/7953, T. 17.06.2014
“…Kural olarak BK’nun 249/1 maddesine göre(6098 sayılı TBK’nun 301.md.) kiralayan, taşınmazı sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun bir halde teslim ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem akdin kurulmasından önce mevcut hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır.Diğer bir anlatımla kiralayan sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür. Ayrıca BK’nun 251/2 maddesi gereğince kiracı bazı koşulların varlığı halinde(esaslı olmayan ufak tefek ayıplar) kiralayanın hesabına eksiklikleri gidermekte izinlidir.Sonradan ortaya çıkan ayıplar nedeniyle kiralananın tamir ve bakım gereksinimi doğarsa kiracı bozuklukların önemine ve niteliğine göre kiraya verene bu durumu bildirmek ve tamiri konusunda uygun bir süre vermekle yükümlüdür. Kiracının onarımı kiraya verenin hesabına yaptırabilmesi BK. 97/1 maddesi (6098 sayılı TBK.’nun 113/1 md.) uyarınca hakimden izin alma koşuluna bağlı tutulmuştur…”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2018/1347, K. 2019/7105, T. 25.09.2019
“…Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının 6098 sayılı TBK’nun 123. ve 125. maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir.

Yine, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 305. maddesine göre, kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. 307. maddesine göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıba orantılı indirim isteyebilir…”

Avukat Vekalet Ücreti Ne Kadardır?

Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir. Bilindiği üzere her yıl Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer. Görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez, dolayısıyla her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir.

İlgili Yazılarımız

  • Borçtan Kurtulma Davası
  • Borçlunun Temerrüdü
  • Kıdem Tazminatı
  • İhbar Tazminatı
  • İş Kazası
  • İşçinin İş Sözleşmesinden Doğan Borçları

Bizimle Nasıl İletişime Geçebilirsiniz?

Her türlü avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri hakkında bilgi almak için 0545 588 0258 numarası üzerinden tarafımıza ulaşabilir, her türlü sorunuz için [email protected] adresine mail gönderebilirsiniz. Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için tarafımız ile iletişime geçebilirsiniz. (Avukatlık Kanunu uyarınca ücretsiz danışmanlık ve bilgi verme hizmetimiz bulunmamaktadır.)

AV. İREM BİKE DEMİRHAN