Yolsuz tescil, tapu siciline hukuka aykırı veya gerçeğe aykırı şekilde yapılan kayıtları ifade eder ve bu durumun giderilmesi için tapu sicilinin düzeltilmesi yoluna başvurulur. Bu süreç, mülkiyet hakkının korunması açısından büyük önem taşır.

Yolsuz Tescil ve Tapu Sicilinin Düzeltilmesi

Tescil, taşınmaz üzerinde bir ayni hakkın doğumu ya da devri amacıyla yetkili tapu sicil memuru tarafından tapu kütüğüne yapılan kayıttır.
Yolsuz tescil ise, Türk Medeni Kanunu’nda yer alan önemli bir tapu hukuku kavramıdır ve tapuda yapılan tescilin gerçek hak durumuna uygun olmaması anlamına gelir. Diğer bir ifade ile hukuken geçerli bir sebep olmamasına rağmen kişiye mülkiyet veya ayni hak tanınmış gibi görünmesidir. Tapu sicilinde görünen kayıt, gerçeği yansıtmadığı için hukuken geçersizdir.
Yolsuz tescil, hak kurmaz; yani tapuda adı yazılı kişi gerçek malik değildir. Bu durum, taşınmazın hukuki güvenliğini sarsar ve düzeltilmesi gerekir. Gerçek hak sahibi, tapudaki bu yanlışlığı gidermek için tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Yolsuz Sayılan Haller Nelerdir?

Ehliyet ve Yetki Eksiklikleri: Tescil talebinde bulunan kişinin fiil ehliyetine sahip olmaması, tasarruf yetkisinin bulunmaması veya vekilin yetkisini aşması (örneğin; şirket müdürünün genel kurul kararı olmadan şirketin tek malvarlığını satması).
İrade Sakatlıklar: Tescile dayanak teşkil eden satış veya bağış gibi işlemlerin şekil eksikliği, irade sakatlığı (hata, hile, tehdit)

Muvazaalı (Danışıklı) İşlemler: Tarafların gerçekte bağış yapmak isteyip satış gibi göstermeleri veya mal kaçırma amacıyla yapılan işlemler muvazaa oluşturur. Bu durumlarda tapu kaydı muvazaa nedeniyle iptal edilir.

Sahtecilik: Sahte vekâletname, sahte kimlik veya sahte mimari proje kullanılarak yapılan tesciller.
İdari ve Yargısal Kararların İptali: Tescile dayanak olan idari işlemin (örneğin imar uygulaması, kamulaştırma veya veraset ilamı) idari yargı veya mahkeme kararıyla iptal edilmesi.
Kadastro Hataları: Kadastro çalışmaları sırasında yapılan hatalar nedeniyle oluşan yanlış tesciller de iptal edilebilir

Yolsuz Tescile Dayalı Sonraki Devirler: İlk tescil yolsuz ise buna dayanarak yapılan sonraki devirler de geçersiz olabilir. Ancak aşağıda detaylı ele aldığımız şu hususa da dikkat etmek gerekir ki bazı durumlarda iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur.

TMK 1023 Kapsamında Tapu Siciline Güven İlkesi

Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi, taşınmaz hukukunda “tapu siciline güven” ilkesini düzenler ve iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımlarını koruma altına alır. Anılan bu madde “Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” şeklindedir. Bu hükme göre, tapu sicilindeki kayda güvenerek ayni hak kazanan kişi iyi niyetli ise, kazanımı geçerli kabul edilir; tescilin yolsuz olması bu sonucu değiştirmez. Başka bir deyişle, tapu kaydı gerçekte hukuka aykırı bir işleme dayanıyor olsa bile, bunu bilmeyen ve bilmesi de gerekmeyen üçüncü kişinin mülkiyet hakkı korunur. Böylece taşınmaz alım-satım işlemlerinde hukuki istikrar sağlanır ve ekonomik hayat güvence altına alınır. Ancak bu korumadan yararlanabilmek için üç temel şart vardır:

  • Kazanımın tapu siciline dayanması
  • Kişinin iyi niyetli olması
  • Yolsuz tescilin bilinmemesi veya bilinebilir durumda olmaması

Eğer kötü niyet söz konusuysa, yani kişi yolsuz tescili biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, tapu siciline güven ilkesi uygulanmaz ve tapu kaydının iptali gündeme gelir.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu sicilinin düzeltilmesi davası, TMK m. 1025 uyarınca; bir ayni hakkın yolsuz olarak tescil edilmesi, terkin edilmesi veya değiştirilmesi nedeniyle ayni hakkı zedelenen kimse tarafından açılan davadır. Uygulamada bu dava genellikle “Tapu İptali ve Tescil Davası” olarak adlandırılır. Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmaz mülkiyetine ilişkin en önemli dava türlerinden biridir. Bu davalar, tapu sicilindeki kaydın hukuka aykırı (yolsuz) olduğu iddiasına dayanır. Türk Medeni Hukuku’nda tapu siciline güven ilkesi esas olmakla birlikte, bazı durumlarda tapu kaydı geçersiz sayılır ve iptal edilerek gerçek hak sahibi adına tescil edilir.

Dava Hakkında Genel Bilgiler

Amaç: Sicilin gerçek hak durumuna uygun hale getirilmesini sağlamaktır. Verilen karar “açıklayıcı” (ihzari) niteliktedir; yani hakkı yeniden oluşturmaz, var olan hakkı tespit ederek sicile yansıtır ve geriye etkili sonuç doğurur.
Davacı: Tapu kaydının hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek taşınmazın kendi adına tescilini talep eden kişidir. Bu kişi genellikle gerçek malik olduğunu iddia eden önceki malik, mirasçı, paydaş veya ayni hak sahibi olabilir.
Davalı: Kural olarak tapu sicilinde malik görünen kişi, yani mevcut tapu kaydının sahibi olan kişidir. Taşınmazın el değiştirmiş olması halinde davanın, son kayıt maliki aleyhine açılması gerekir; ayrıca önceki devralanların da davaya dahil edilmesi somut olayın özelliğine göre mümkün olabilir.
Süre: Tapu iptal ve tescil davalarında süre, davanın dayandığı hukuki sebebe göre değişiklik göstermekle birlikte genel olarak zamanaşımına tabi değildir. Özellikle mülkiyet hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında, ayni hakka ilişkin talepler kural olarak süreye bağlı olmaksızın her zaman ileri sürülebilir. Bu yaklaşım, mülkiyet hakkının güçlü şekilde korunmasından kaynaklanmaktadır. Ancak davanın hukuki dayanağı; hata, hile, korkutma, vekâletsiz işlem veya sözleşmeye dayalı bir iptal talebi ise bu durumda genel zamanaşımı veya hak düşürücü süreler gündeme gelebilir.
İspat: İddiasını ileri süren davacı tapu kaydının yolsuz olduğunu ve gerçek hak sahibinin kendisi olduğunu ispat etmekle yükümlüdür. Buna karşılık davalı, kazanımının korunmasını Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinde düzenlenen tapu siciline güven ilkesine dayandırıyorsa, bu durumda iyi niyetli olduğunu ileri süren davalının da iyi niyetini ortaya koyan olguları ileri sürmesi gerekir. Ancak uygulamada iyi niyet karine olarak kabul edildiğinden, davacı tarafın davalının kötü niyetli olduğunu ispatlaması gerekebilir.

TMK 1027 Kapsamında Tapu Sicilinin Düzeltilmesi

TMK 1027 kapsamında açılan davalarda amaç, mülkiyetin el değiştirmesi değil, tapu sicilinin gerçeğe uygun hale getirilmesidir. Bu nedenle dava çoğu zaman “sicil düzeltme” niteliği taşır. Mülkiyet hakkı sahibinin adı, soyadı, baba adı, cinsiyeti, doğum tarihi gibi kimlik bilgilerinin kayda eksik ya da hatalı işlendiği durumları kapsar. Türk Medeni Kanunu sistematiği ve Tapu Sicili Tüzüğü hükümleri uyarınca, açık yazım hataları ve maddi nitelikteki basit yanlışlıklar tapu müdürlüğünce re’sen düzeltilebilir. Ancak kayıt malikinin kimliğinin tereddüde yol açacak şekilde hatalı yazılması, kimlik bilgilerinin değiştirilmesi veya düzeltmenin hak sahipliğini etkileyebilecek nitelikte olması halinde, düzeltme işlemi ilgililerin yazılı muvafakati ile yapılabilir. İlgililerin rızasının bulunmaması durumunda ise tapu müdürlüğünün tek taraflı düzeltme yapma yetkisi bulunmayıp, söz konusu hatanın giderilebilmesi ancak mahkeme kararı ile mümkün olur. Bu tür hallerde açılan dava, tapu sicilinin düzeltilmesine ilişkin olup, amaç sicilin gerçek hak durumuna uygun hale getirilmesidir. Bu düzenleme özellikle kadastro çalışmaları sırasında yapılan hatalar, yanlış kişi adına tescil, pay oranlarının hatalı yazılması, mükerrer kayıtlar veya kimlik bilgilerindeki maddi yanlışlıklar gibi durumlarda uygulama alanı bulur. Mahkeme incelemesi sonucunda tescilin hatalı olduğu belirlenirse;

  • Tapu kaydının düzeltilmesine,
  • Yanlış tescilin silinmesine,
  • Gerçek hak sahibi adına yeniden tescil yapılmasına karar verilebilir.

Konuya İlişkin Örnek Yargıtay Kararları

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi- Esas: 2012/6617 -Karar: 2012/7249
“Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2012/6617 K. 2012/7249 T. 22.05.2012:”Davacı, 42072 ada 25 parsel sayılı taşınmazda bulunan 2 ve 9 numaralı bağımsız bölümleri oğlu …’e verdiği vekaletname ile 12.07.2005 tarihinde satın alındığını, vekaletname verdiği tarihte kullandığı kimliğin sahte olduğunun anlaşılması üzerine hakkında açılan dava neticesinde mahkum olduğunu belirterek sahte kimliğe göre düzenlenen tapu kaydındaki kimlik bilgilerinin nüfus kayıtlarına göre düzeltilerek tapu kaydında “…” olarak yazılı soyadının “…” olarak düzeltilmesini istemiştir.”
Taşınmazların, kadastro tespiti ya da tapuya tescili sırasında mülkiyet hakkı sahibinin isim, soy isim, baba adı gibi kimlik bilgilerinin kayda eksik ya da hatalı işlenmesi, kayıt düzeltme davalarının kaynağını oluşturur. Bu tür davalarda kimlik bilgileri düzeltilirken, taşınmaz malikinin değişmemesi, diğer bir anlatımla mülkiyet aktarımına neden olunmaması gerekir.
“Davacı, dava konusu taşınmazların tapuda yapılan satış işlemi sırasında vekili tarafından kendisi adına satın alındığını, ancak sonradan nüfus cüzdanının sahte olduğunun anlaşıldığını, bu nedenle tapu kaydındaki kimlik bilgilerinin nüfus kayıtlarına uygun hale getirilmesini istemiştir. Davacı her ne kadar sahte kimlik bilgileriyle vermiş olduğu vekaletname ile taşınmaz edinmiş ise de dava konusu taşınmazları satın almış olduğu bayisi ile aralarında bir mülkiyet ihtilafı bulunmamaktadır.”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2012/6617 K. 2012/7249 T. 22.05.2012:

“Davacının sahte kimliği ile oluşturulan sicil yolsuz ve bütün sonuçlarıyla hükümsüz olması nedeniyle malikine mülkiyet hakkı kazandırmaz. Yolsuz tescil durumuna düşen sicil kaydı edinilmesinde TMK’nın 1023.madde koruyuculuğundan yararlanılamaz. Bu durum kamu düzenini ilgilendirir. Yolsuz şekilde oluşturulan tapu kaydı yok hükmündedir. Terkini gerekir. Düzeltme yolu ile yasal hale getirilemez.”

Avukat Vekalet Ücreti Ne Kadardır?

Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir. Bilindiği üzere her yıl Türkiye Barolar Birliği  tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer. Görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez, dolayısıyla her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir.

İlgili Yazılarımız

  • Tapu Siciline Hakim Olan İlkeler
  • Tapu Sicilinin Unsurları
  • Tapu Sicili İşlemleri
  • İtirazın İptali Davası
  • İhtiyati Haciz
  • Tasarrufun İptali Davası

Bizimle Nasıl İletişime Geçebilirsiniz?

Her türlü avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri hakkında bilgi almak için 0545 588 02 58 numarası üzerinden tarafımıza ulaşabilir, her türlü sorunuz için [email protected] adresine mail gönderebilirsiniz. Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için tarafımız ile iletişime geçebilirsiniz. (Avukatlık Kanunu uyarınca ücretsiz danışmanlık ve bilgi verme hizmetimiz bulunmamaktadır.)

AV. İREM BİKE DEMİRHAN